Il cambio della titolarità dell’immobile nel Superbonus 110%: vendita, successione, usufrutto e locazione.
In caso di vendita dell’immobile durante il periodo in cui si sta fruendo del Superbonus 110% di cui al decreto Rilancio, le quote residue della detrazione si trasferiscono all’acquirente salvo diverso accordo.
Se dopo aver realizzato, sull’immobile di mia proprietà, interventi che danno diritto a fruire del Superbonus 110%, dovessi venderlo, la detrazione resta in capo a me oppure si trasferisce all’acquirente?
Cosa succede nel caso in cui nel periodo in cui si sta fruendo del Superbonus 110% dovesse cambiare la titolarità dell’immobile.
Superbonus 110% in caso di successiva vendita dell’immobile
Nel caso in cui durante il periodo di fruizione dello sgravio fiscale, dovesse essere ceduto l’immobile oggetto dei lavori, se non diversamente indicato nell’atto di vendita, le quote residue di detrazione spettano all’acquirente. Questo vale in tutte le ipotesi di cessione dell’immobile e, quindi, anche in caso di donazione e di permuta.
La volontà di mantenere in capo al venditore la detrazione residua deve risultare, dunque, dal rogito notarile.
Si tenga, inoltre, presente che quando viene ceduta solo una quota dell’immobile, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore, tranne nel caso in cui la parte acquirente, per effetto della cessione pro-quota, diventi proprietaria esclusiva dell’immobile.
Ad ogni modo, per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno, anche quando si sceglie di mantenere la detrazione in capo al cedente.
Quindi ad esempio con riferimento al Modello 730/2021 va individuato chi possedeva l’immobile al 31 dicembre del 2020.
In caso di successione il Superbonus 110% segue l’erede
Altra ipotesi possibile è che durante i 5 anni in cui si sta beneficiando del Superbonus, l’immobile oggetto degli interventi possa cadere in successione ereditaria. In questo caso la regola prevede che le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.
Quindi, ad esempio, se l’immobile va in eredità a tre figli, ma solo uno solo di essi avrà la detenzione materiale dell’immobile (perché ad esempio ci abita), le quote residue della detrazione potranno essere beneficiate solo da quest’ultimo e non anche dagli altri due fratelli.
Si tenga presente che la condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione. In applicazione di ciò, dunque, se, per esempio, l’erede che detiene direttamente l’immobile ereditato lo concede successivamente in comodato o in locazione, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene (potrà, tuttavia, beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione).
Superbonus 110%: il caso dell’usufrutto e della locazione
Come detto tra i beneficiari vi rientrano, purché sostengano effettivamente la spesa, anche il locatario e il comodatario. Quindi, se ad esempio i lavori che danno diritto al Superbonus 110% sono fatti dal locatario e da questi pagati, lo sgravio fiscale spetta a quest’ultimo e non al locatore. Stessa cosa dicasi per il comodatario.
A ogni modo, la cessazione dello stato di locazione o comodato non farà venir meno il diritto all’agevolazione dell’inquilino o del comodatario che ha eseguito gli interventi, il quale continuerà a fruire della detrazione fino alla conclusione del periodo di godimento (5 anni).
Ultimo caso da contemplare è quello della costituzione del diritto di usufrutto (a titolo oneroso o gratuito) dopo l’esecuzione dei lavori e pagamento delle spese. In questa ipotesi, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario che le ha sostenute. Inoltre, in caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile.
